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一边无偿供给土地，一边对土地供应实行招拍卖；一边给予各项税费优惠，一边各种“有形之手”伸过来；一边大搞经济适用房，一边积极推进住宅商品化，政策上的倾斜摇摆，让开发商满眼迷茫，无所适从。才刚咬牙从土地中心拿了地，这边新推500万方经济适用房，开发商懵了！
政府下的一步“稳”棋
调整房地产市场供给结构，为广大中低收入阶层提供中低价位的中小户型住房，从而引导房地产市场向中低价位、中小户型倾斜——这是国务院稳定房价工作检查小组负责人国土部副部长贠小苏在视察湖北时重点强调的。这也是此次国家房地产宏观调控需要重点解决的问题之一。甚至可以说，调整供应结构是能够起到牵一发而动全身，保证此次宏观调控“软着陆”的命门所在。
中低价位、中小户型供应增加，高档别墅开发抬高门槛，严批上市（2003年9月，国土资源部发出了《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅用地的土地供应，停止对别墅项目的审批），进而拉动房价走向平稳，保证房价既不大涨也不大跌，同时起到敲山震虎的威慑作用。这办法可谓妙矣！
为此，全国各地先后祭起了经济适用房这一法宝利器，大批量供应中低价位、中小户型住宅。武汉市在这方面也积极行动起来：今年的经济适用房建设计划再次追加２００万平方米，加上之前已批的300万方，今年全市能拿出５０３万平方米、约７万套经济适用房奉献给本市中低收入家庭。
据了解，此项政策的出台与建设部部长汪光焘在今年全国建设工作会议上的讲话是一脉相承的。汪光焘在该次会议上说，我国2005年将继续调整住房供应结构，限制非住宅及高档和大户型住房建设，并加大中低价位普通商品住房、经适用住房的建设力度，支持中低收入家庭购房。其此番讲话的背景是：宏观调控中发现，住房与非住房结构性矛盾、住房供应结构不合理问题仍然突出，加上住房用地价格变动，消费者过高的心理预期，以及一些投机炒作行为等因素，商品房平均价格上涨的压力非常大，对提升中低收入群体住房水平工作来说就更是雪上加霜。
应该说，使用经济适用房平抑房价，调整住房结构是中央和省市各级政府从大局出发，全盘考虑各方利益情绪之后，下得最为稳妥的一步棋，即抑制了房价进一步暴涨的可能性，让百姓的过激情绪得到释放和寄托，又有效消弭了楼市出现大幅振荡，对银行信贷、地方发展乃至整个经济可能产生的负面影响。
但是，凡事有利必有弊。经济适用房自身定位长期模糊不清，其开发、经营和管理方面存在的诸多问题又长期未得到有效解决，如今一下子大跨步向前迈进，意图一举解决住房结构性矛盾的“大跃进”式做法，招致业界的一片质疑之声。
经济适用房是政策房?还是商品房？
应该说经济适用房自面世以来，就被质疑声所笼罩。而政府自始至终强调经济适用房的建设是出自两个方面的考虑，即加强对中低收入群体的社会保障和平衡过快增长的房地产市场结构。这两点在2004年5月出台的《经济适用房管理办法》中得到明确体现。该办法这样给经济适用房定性，即“政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。
“政策性商品房”是政策房，还是商品房？从其实际运行要以财政补贴为前提来看，经济实用房当属政策房之列，但是其设定的受惠面又过于宽广。占城镇绝大多数的“中低收入者”，导致其本身定位模糊不清，不利于实际操作。其上限——中等收入者，完全可以纳入商品房供给范围内，而不至于抢夺普通商品房开发商嘴中的“一杯羹”；而其下限——低收入者，在解决温饱和生活方面都存在困难，根本买不起经济适用房，结果导致“角色空位”，让一些投机分子冒名顶替，钻了空子。
半政策房半商品房的经济适用房，长期尴尬地在政策房和商品房之间摇摆。其政策上的模糊定位和宽泛的供给范围，同样迫使经济适用房开发商在产品上无法准确定位。是瞄准有购买力的中等收入者，还是口袋空空，纸上谈兵的低收入者？事实上，前者是开发商们所重视的，毕竟他们才拥有购买力。这造成了二种后果：一是部分财政补贴落到了收入较高者身上，政府的美好初衷大打折扣，稀缺的财政补贴为得到有效合理使用，不符合建设经济实用房的目的和财政支付原则；二是对商品房市场而言，财政补贴利益不当受益者的存在导致了“挤出效应”，分走了一批原商品房购买者，不利于商品房市场的健康发展。
有批评者称经济适用房在生产环节上导致了双轨制和不公平竞争，在销售环节上形成了劫贫济富，没有达到扶助低收入者的目的，反而扰乱了商品房市场，不利于住房改革商品化和社会化的实现。
经济适用房经济吗？适用吗？管得住吗？
在近几年的经济适用房建设中出现了经济适用房“既不经济，又不适用”的问题。其主要表现在：住宅面积过大；购买者角色错位；信用档案缺乏等方面，甚至有暗箱操作行为。不但没有完全发挥解决城镇中低收入家庭住房困难的作用，反而激化民众不满情绪。
针对经济适用所“适”非人，开奔驰买豪华“经济适用房”者屡见不鲜等问题，政府相关主管部门寄希望于加强监管和公开招标两个手段。但对于政府主管部门来说，从经济适用房的立项、开发建设、销售乃至后期管理的各个环节都进行监管，即审查开发商资信，又鉴别居民家庭收入层次，监督经济适用房流通分配各环节，明显成本过高，也偏离了政府自身正常的职责范围，最终只能流于形式，遭人诟病。
而至于公开招标，其想法是好的，但关键是如何管住“口子”问题。众所周知，自经济适用政策推出以来，其建设指标大多数划归原先房产局下属的房产公司，虽然以后这些房产公司陆续改制，但其仍旧与原单位有着扯不断理不清的关系，甚至部分企业至今没有改制完毕，承担着为原单位增加福利、安排人员的重任。因此，经济适用房指标由这些公司拿走，也就成了不成文的潜规则。其它开发商基本不敢妄想从中分走一杯羹。因此，要做到招标的真正透明公开，必然会遭遇各方面的阻力，很可能半道夭折。
有业界人士说，只有斩断了伸向开发单位的各种“有形之手”，才能让企业脱掉“官办企业”的帽子，才能真正开发搞活政企分开，才能真正让百姓得到实惠，才能保证市场公平竞争机制。诚哉斯言！
经济适用房建多了?还是建少了？
拿武汉市来说。今年2月、4月，武汉先后出台两期经济适用房计划，施工总面积203万平方米。紧接着，市政府又追加100万平方米计划。近日，市政府再度决定追加200万平方米计划。
由此，武汉市今年经济适用房建设总计划达503万平方米，直追过去10年的开发总量，
有资料显示，武汉市自1994年在全国率先实施经济适用房建设以来，经济适用房10年累计开工面积才660万平方米，竣工599万平方米。
再反观近5年来武汉市的全年商品房销售面积： 2000年全市商品房销售总面积303.76万平方米；2001年销预售648.03万㎡；2002年全市销预售总面积759.32万㎡；2003年全市商品房销预售面积835.78万平方米；2004年全市商品房销预售面积为1000多万平方米。
剔除01年-03年间的预售面积，武汉全年商品房的消化量也就在600万左右。如今一下子新推503万㎡经济适用房，即使分两年上市销售，也要抢走原武汉商品房市场的半壁江山。更何况，谁知道明年又会有多少经济适用房指标？经济适用房是推多了，还是推少了，不言而喻。
经济适用房享受着免收土地出让金、减免税费等优惠，还由政府限价，因此其大多数建成项目的实际成交价格，要比同地段、相近档次普通商品房的市场价格来的低，单价绝对差在500-800元/㎡左右，相对差大致在15%—20%之间，其对楼市的杀伤力不容置疑。尤其对近两年新通过招标拿地，地理位置与这些经济适用房相近且档次差不多，都将在今明两年上市销售的普通商品房开发商来说，这是不公平的。
这是不同体制之间的竞争，谁都不可能是享受特殊化待遇一方（经济适用房）的对手。这必将严重挫伤普通商品房开发商通过招投标拿地的积极性，这是在逼迫普通商品房开发商出局。这是在缩减开发商建造商品房的市场战略回旋余地，只可做中高档，不可作中低档；只可做中大面积，不可作中小面积，否则就面临经济适用房的围追堵截，没有市场可言。而这是和住房改革向商品化、社会化相矛盾的。是将多年来的住房改革成果付之一炬。
政府为何钟情经济适用房？
据了解，98年国家决定全面推进经济适用房建设，除了解决中低收入家庭的住房需要外，还有一个重要考虑，就是扩大内需，拉动经济增长。当前，国内经济形势也不容乐观，石油等原材料价格持续上涨；纺织品等出口产品又受到欧美国家抵制，回归配额制；国际上美元持续贬值，挤压人民币上涨，政府又积极提倡绿色GDP。因此以出口和能源消耗等来拉动今年经济增长遭遇很大阻力。而另一个经济增长极房地产业又引发全国性舆论指责和质疑。为此，政府有再次运用经济适用房来扩大内需，拉动经济增长的主客观需要。
商品房开发商要积极利用好“时间差”
据悉，预计到今年10月间会有部分经济适用房上市。其它已公布的近20个经济适用房项目中，绝大多数尚处于“办理前期手续”阶段。位于武昌丰收村和江汉区江达路的两个项目，目前已经开工。其中丰收村项目（8栋小高层）已开始进入地上建筑施工阶段，预计明年上市。不过由于其地处白沙洲地段，远离武昌中心城区，当地居民普遍收入偏低，为传统的经济适用房小区根据地，周边3公里内也没有什么商品房项目，因此市场冲击不大；江达路项目紧挨常青花园，也是小高层。目前其也已打桩完毕，预计将有30万平米建筑面积上市，均价2200元/㎡。
而其他地段如武昌杨园铁机村的3个项目和汉口、汉阳的十几个项目，目前都尚在规划报批，没有开工，今年预计无法上市，对周边几个在售商品房项目还尚未构成威胁力。政府新确定的汉口吴家山、谌家矶，汉阳琴断口，武昌白沙洲余家湾四个片100万平米的经济适用房项目也还未进入招投标阶段。因此，目前商品房开发商只需利用好这个经济适用房上市“时间差”，就基本能够摆脱经济适用房大量上市产生的市场挤压。
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八方声音
甲方：叫停取消经济适用房
今年两会期间，全国政协委员、西安市原政协主席傅继德提交了《关于停止开发建设经济适用房》的提案，认为经济适用房是政府为城市中低收入家庭提供的一种公共福利，但现在已经出现了种种难以控制的违规现象，违背了该政策的初衷，又给国家造成了经济损失，应该停止开发建设。
傅继德委员认为，在社会诚信系统没有建立的条件下，购房者家庭年收入证明等材料都可以通过多种造假途径获得，导致经济适用房大量流入了实际上并不缺房、着眼于升值的投资者手中，给国家造成了不必要的损失。这种做法一方面因不通过招标容易滋生腐败，另一方面因对房屋售价控制不严而使开发商取得不合理的利润。傅继德委员建议停止开发建设经济适用房，形成统一的房地产开发市场。困难户按规定选定房屋后由政府直接向其提供经济补助，开发商根据市场需求建设适宜不同经济阶层群众需求的住宅。同时发展二级市场，低收入人群可以购买价格相对低廉的二手房。
清华大学房地产研究所黄英指出，在经济适用住房政策和相关实施细则的落实过程中，存在一些难以操作的问题。如家庭实际收入的核实、公示制度作用甚微；有效的管理信息系统的缺乏造成相关部门间缺乏信息沟通，使得销售过程的资格审核和批准缺乏科学性和规范性。这样一来，一些不符合购买条件的家庭购买了经济适用住房，而真正需要的家庭又没能享受到这一政策的实惠。再加上政策实施过程中某些职能部门的寻租行为，使经济适用房政策的实施在某种程度上偏离了政策目标。
社科院城市发展与环境研究中心的尚教蔚对此也十分赞同。她认为，在审批环节上把关不严，最主要的原因是和审批单位（购房者单位和有关建设部门）没有直接利益关系，审批单位不用负任何责任。在今后政策法规制定中要堵住这块漏洞，要么取消有关部门的审批，要么就要与审批部门的利益和责任挂钩。
尚教蔚表示，经济适用房政策作为我国住房体制改革的一种过渡措施，与住房商品化、市场化改革的长远目标并不一致。同时，经济适用房是我国特殊的住房市场发展阶段的一种政策选择，应注意到经济适用房政策实施的时间越长，成本越大，对房地产市场建设（价格双轨）越不利。
房地产业内也有人认为，经济适用房是特殊时期的特殊产品。在经济适用房发展上，政府与开发商之间在很多方面难以达成共识。从经济规律来看，在市场机制发挥住房资源配置主导作用之时，只能将政策性住房作为其必要的补充。如果将80%的居民都纳入经济适用房的供应对象之内，由政府干预其住房选择行为，这是很难实现住房领域的市场化的。从长期来看，这种与市场经济规律相悖的目标不可能实现。
乙方：不能全盘否定 出现问题重在解决
全国人大财经委员会委员段柄仁则表示，经济适用房建设、销售等环节中确实还有不尽如人意之处。在销售环节上存在房价偏高的问题，部分低收入人群买不起房子。他认为，补贴不应该完全给了开发商，还应该给予符合条件的购房者补贴。
持相同观点的首都经贸大学副教授邢亚平认为，如果取消经济适用房，将导致一部分人永远也买不起房子。有钱的人可以去买商品房，但有些中低收入人群可能一生都买不起商品房，需要政府提供优惠购房的机会。
中间方：让时间和市场来消弭一切
房地产业内人士杜猛认为，经济适用房是特殊时期的特殊产品。在经济适用房发展上，政府与开发商之间在很多方面难以达成共识。从某种角度上来说，经济适用房与市场经济原理是相违背的，经济适用房必将会随着房地产市场逐渐成熟而取消。但杜猛表示，经济适用房取消还需要一个过程，而这个过程的长短则同样取决于市场。他认为住房问题的彻底解决需要长时间的努力，不可能一蹴而就。
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