武汉六月楼市综述
2005-07-05 00:00:00   来源：

楼市个别片区出现小幅波动  但并未进入所谓楼市调整期

    国家三番四次发布房地产调控金牌，并不惜动用土地、税收、行政等多方面手段打击投机、稳定房价之后，武汉房产市场的观望气氛渐趋浓烈。许多潜在购房者虽然认为武汉房价仍将“稳中有升”，但看到别人都在观望等待，便又开始犹豫不决起来，生怕才买下，房子就跌价，吃了亏！

    这种观望气氛以及以讹传讹的小道消息，使得武汉在售楼盘的销售速度受到很大影响。部分尾盘，本就想着早点回笼资金，在遭遇此种“寒流”之后，出现明显的急躁情绪，纷纷明着暗着偷偷清仓出货；而本就习惯于在开盘期间，搞优惠购房活动的新盘更是“优惠到家”。这家打99折，那家打98折；这边买房减八千购房款，那家卖一千抵1万元的购房VIP卡；你买房送空调电视，我就业主港澳游；还有部分进入销售中期的楼盘也借着各类名目搞点购房每平米优惠100元之类的小优惠……结果，这让嗅到点不知什么味的媒体记者们，大肆炒作,到处跟人说“**片区开始变相降价，武汉楼市进入调整期！”

    且不说个别偏远片区楼盘对整个武汉房产市场的真实影响力有多大，尚是未知数；但就市场观望这一导致楼市出现“变相降价”奏符的始作俑者来说，当前潜在购房者也就是在现在买房，还是过一阶段买房之间患得患失而已，买还是要买的！武汉楼市的基石——市场真实需求，依旧客观存在！只是受政策不明朗影响，表现出一种“踟蹰”的心理和行为。

    另外，汉口、武昌和汉阳钟家村等中心地带的楼盘项目，大都没有出现房价波动。占整个武汉楼市大多数的中档价位楼盘也大都稳定在3000-4500元/㎡之间，高档楼盘更是未见任何动静！因此，此次个别片区出现的房价波动，只能划归为一次片区房价的小幅整理，并不能据此就认定整个武汉楼市进入调整期。

    众所周知，真正能对整个武汉楼市起到撬动作用的只能是位于中心区域的标志性楼盘。通过标志性楼盘的一系列动作，带动区域性大盘进行调整，进而撼动整个中档楼盘市场房价走势，才会“进入楼市调整期”。现在就下此断言，为时尚早。

    更何况被媒体拿来说事的尾盘项目，其对整个楼市来讲，根本已经无足轻重，最多也就二三十套房子，造成不了什么冲击力；而新盘大都有自己的苦处：项目投资建设至少一年多了，需要回收点成本；开盘不火爆点，对后期销售怕是不利，好像自己盘子做得很差似的，面子上也不好受，对产业上下游和企业内部各方都不好交待；另外，同行竞争日趋激烈，纷纷夸张抢蛋糕。开盘打点折头，送点彩电空调什么的带动销售都是开盘大典的“传统节目”，没什么大惊小怪的。更何况便宜一百多块钱（每平米）对房地产来说，算得了什么？而且这些开盘优惠的新盘大都由代理商打点销售，他们大都是有季度销售任务的！完不成就得走人。至于其它的那部分中盘也就是跟跟风罢了。过了这阵子，市场将变得怎样，目前谁又说得清呢？

    而且部分开发商的这种“变相降价”行为，在已购房客户中已经引起了不小的争议。不少业主开始找开发商交涉，要求给予同等优惠，否则退房重新再买。这必将在一定程度上遏制住一些开发商的盲目跟风行为，避免与先期购房业主扯皮，伤脑筋。

武汉楼市前景诱人   支撑力度强

    今年上半年，汉阳鹦鹉洲、汉口永清片和江汉路周边“花楼”、“老甫”两地相继被港资巨额买断经营的骄人事实向世人显示了武汉地产未来发展的诱人前景，而香港•湖北推广周期间敲定香港地铁入驻武汉的这一成果更证明了武汉地产富矿的存在……其它如浙江金都、上海大华、天津顺池、北京阳光100等各路资金也纷纷向武汉伸出触角，上演抢滩登陆的好戏。

    外来资金的不断涌入挺进，迫使整个武汉房产市场迅速发烧。除原有强势企业继续加快步伐四下圈地扩张地盘外，一些工程建设企业和集团投资公司也纷纷以投资参与或自己成立有限公司的形式介入到武汉房产市场中来，繁衍出了一家又一家开发企业，孕育出了一个又一个楼盘项目。光今年上半年新加盟的开发企业就有二三十家，平均每月都有十五个左右的新盘项目推出（部分为大盘后期开发项目），几乎月月都有新面孔。如今在武汉市三镇十一个行政区域内，将近有537家楼盘济济一堂，争奇斗艳。

    目前武汉在售楼盘中，3000—4000元/㎡的楼盘项目占了大多数。只有在近郊中环线附近才可以觅到3000元/㎡不到的楼盘。其中本月新开的凤凰花城，单价1800元/㎡左右，是武汉城区楼市中均价最低的楼盘，项目位于关山二路临近中环线地段。其它今年新开楼盘项目入市均价都在武汉去年房产均价2880元/㎡之上。这一高开态势造成了武汉今年一季度房产市场均价上窜至2900元/㎡以上。

    虽然近期各盘出现销售速度放缓迹象，但这一价位的市场支撑点依旧存在。以最近频繁搞优惠购房动作的光谷片区为例，区域内楼盘林立，各盘品质档次相差无几，锁定的主力购房群体也都是大学教师和企业白领，且新盘不断涌现，竞争激烈。被部分业界人士预测为是最有可能上演价格战的地段。但其区域二级租售房产市场仍旧坚挺，区域内二房每月最低租金在650元/月左右，三房1200元/月，精装修甚至达到5000元/月；其区域内早些时候建成的小区，如华乐小区，二手房挂牌单价都要3000元/㎡以上。其对光谷一级房产市场的支撑力度不容忽视。因此，虽然光谷目前楼盘吵吵闹闹的厉害，但也基本上就这一阵子。除非市场出现不可抗力，大厦将倾，否则不太会可能出现大打价格战的残酷局面。

    另外，楼盘价格划分不明显，中档价位较多也是武汉楼市经得起市场折腾的一大重要筹码。改革开放以来，武汉经济发展速度相对较为缓慢，居民可支配收入大抵相等，贫富差距不大，有着一个庞大而稳定的中低收入家庭阶层，加之市民意识浓厚，长期习惯了大家庭似的居住生活，而且居于省城，眼界较为开阔，有一点攀富心理和小资情调，这些都为武汉中档楼盘、中大户型热销创造了良好的生长土壤，也为武汉房产经受住市场政策洗礼，从而进一步启动奠定了坚实基础。

新开楼盘项目动态

    六月，武汉有21个楼盘项目（67.11万㎡面积）新领了商品房预售证。其中汉口和武昌新建成项目都是8个，各有24万㎡面积完成施工；汉阳（包括蔡甸）新建成项目5个，完成18.4万㎡的建成面积。

    汉口新建项目中，除龙腾多福路项目归属桥口区外，其它项目都建在江岸区内。尤以后湖片区为最，有3个项目之多。

    六月新建成项目大都以小高层为主。具体价格信息大都没有定下来。部分楼盘受市场不明朗影响，都有延缓开盘的意图。还有一些楼盘都在开卖购房优惠VIP卡，以积累客户，最便宜的武昌静安街一家楼盘，其优惠卡1000元抵10000元。

    不过，拿地时间较早的大华南湖项目却没有等待。7月2日首发开盘。据其销售经理称，新推100多套住宅，当天销售数十套，情况还好。据悉，大华南湖项目楼盘均价3400元/㎡，在南湖片区属高价位，比周边楼盘高出了近四五百元。

    另外，虽然国家和媒体大都呼吁开发商调整产品结构，多建中小户型住宅，市场上也出现中小户型趋热看好的迹象，但目前市场上除小户型外，大多新推楼盘项目还是以三房（120㎡）户型居多。开发商表示，通过市场反馈信息看，武汉人还是热衷于三房多一点。