法定附属车库共有和商品车库专有
2008-11-24 00:00:00   来源：

 

１、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。该法规定了房地产转让时房屋占用范围内的土地使用权同时转让，也就是说是地随房转。由于该法对于占用范围内的土地使用权没有明确规定范围，所以各地登记的土地使用权范围不尽一致，但大多都没有考虑公共用地的分摊，只是登记建筑物基地使用权占有范围内的土地分摊，此登记显然是不妥的，这样就否认了业主对基地以外的土地的所有权。对此问题笔者在２００５年的一篇题为《论小区共用土地的形成、登记和处分》中有详细的论述，文中对于共用地的问题有较详细的论述，但也无法解决本身就没有计入容积率，也没有交纳土地使用费的附属设施是否可进行土地的分摊和登记这个问题。对于没有达到２．２米的不计入建筑面积的建筑物显然是可以解决的。但在规划部门默认下开发商建的层高在２．２米以上，又没有分摊土地的附属设施，且房地局又允许其独立登记建筑面积的车库（国标规定２．２米以上都要计算建筑面积），土地使用权是否可以分摊？如果从附属设施的建筑面积没有计入容积率，政府没有收取土地使用费去考虑，则法定附属配套车库车位是不允许其独立转移产权，作为从物（附属设施）与主物一并登记并转移，所以也不允许其分摊土地份额。

    ２、《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共有部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。由于该法制订实施是在２００３年９月１日，所以考虑了业主享有物业共有部位和共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分，而对于共有部位和共用设施如何界定没有定义，架空层、地下室、车库车位是不是属于共有部位和共用设施？纠纷其实都是因为界定不明而造成的。

    ３、《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十三条：“一宗地由两个以上单位或个人共同使用的，可确定为共有土地使用权。共有土地使用权面积可以在共有使用人之间分摊。”说明对所有权内的土地都是在共有人之间分摊的。而对于不算容积率的附属设施的车库是否可以独立确定为土地共有人？笔者认为不妥，而只能计算容积率的建筑面积的所有权人分摊土地后形成共有人。

    ４、《浙江省土地登记办法》实施细则第七条，在办理住宅小区等群体房地产开发建设项目（包括商品房、拆迁安置房、经济适用房等）竣工验收后的变更登记时，应同时办理分割登记，把该宗地（地块）的土地面积根据所提供的具有合法依据的每套房子的建筑面积占总面积之比予以分摊，并以宗地内每套住宅或每个分割单元为单位向房地产开发建设单位核发《土地使用权分割登记凭证》或《国有土地使用证》。说明小区的土地只有在具有合法依据的建筑面积之间进行分摊，有合法依据的建筑面积是否包括不计容积率的附属设施？故对购房者来说应是土地出让时依法交纳了土地出让金部分，否则容积率提高，土地应分摊份额减少。

    ５、《土地登记规则》第五条规定土地登记以宗地为基本单元。对于宗地的定义从各地登记办法中大多规定指以土地权属界线所包组成的封闭地块。

    ６、《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》规定：住宅开发成本包括了前期工程费、建筑安装工程费、设备费、附属工程费……，其中附属工程费包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库、锅炉房……围墙等建设费用中按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。此规定说明不一定分摊的建筑面积才是共同共有，非营业性公共配套设施虽不是共用分摊面积，但建设成本也要计入房价，也是小区共用附属设施。所以只从是否分摊面积来看是不能确定是否属于小区共用附属设施的。对附属设施、非营业性公共配套设施的建筑成本是否计房价实际上是有规定的，现在大多部门和建设商都对有关规定视而不见，原因是监管不力、规定层次低还有利益驱使。

    ７、ＧＢ５０１８０－９３《城市居住区规划设计规范》第二８．０．６：居住区内必须配套设置居民汽车停车场、停车库，并应符合居民停车率不应小于１０％，服务半径不宜小于１５０米；第６．０．５：居住区内公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑，必须相应配建公共停车场（库），并应符合下列规定；第６．０．５．２：配建公共停车场（库）应就近设置，并宜采用地下或多层车库。从以上规定可以看出居住区内的停车配套是国家法定规定的必须配套项目，且是公共的。宁波市最大几个旧区改造项目，如宁波镇安地块和华严地块都是居住区，在那里同时规划了许多公共设施，但所有高层和多层下的停车位（库），包括人防的，都被开发商合法地或非法地（长租）转让完毕。有关部门在审批时都是按有关标准审批的，但审批后所有的部门对于开发商如何处置车库都处于失控，房管和土地登记部门对于可计算建筑面积的又给予登记使不合法的行为“合法化”，由于没有统一明确的法律法规导致各个职能部门认识不一。从该国家标准可以看出物权法草案规定的“有约定从约定的” 不合理性，这样建设方可依此法否定配套公共停车库而作为独立车库出售，把建筑物的共有设施都变为专有设施。

    ８、《宁波市城市规划管理技术规定》第九条附注４规定地下室、停车库等附属设施，其面积可以不计入容积率。从这条可看出只有附属设施才可以不计入容积率，而《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》规定了附属工程费应计入房价成本，故对于不计容积率的附属设施计入房价成本的规定还是明确的，应是一同转让给业主或交业主共有。附属设施从物权的属性来说是从物，依王泽鉴先生的观点，非主物之成分，常助主物之效用，而同属于一人者，为从物，不问其为动产或不动产[１]。从物只能随同主物一同转让。开发商如果把车库定性为附属设施就可以不计入容积率，即国家出让土地时不考虑其分摊土地，也不收取其土地费用。因此附属设施虽然可能高于２．２米有建筑面积，但不能独立取得土地使用权证和房屋所有权证，不能独立出售而应随主物一同出售。当附属设施能达到一房一库时，完全可以随同房子一同出售，当无法满足大家的要求时，只能以共有的附属设施交付，共有人之间对使用权作出规定。

    ９、《宁波市城市规划管理技术规定》四十九条规定各类建筑工程实施停车位配建指标控制要求宜符合表十五的规定，同时规定本表不包括单位内部职工的停车指标，从这个规定可以看出停车位的配建公共性是很明确的，目前对于所有的车位（库）都变着法子作为商品车位（库）出售是房地产市场混乱的表现，同时也是法律法规不够健全的结果，还有各有关职能部门监管上的失职。

    １０、ＧＢ５０１８０－９３《城市居住区规划设计规范》２．０．２９规定容积率是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积或以居住区总建筑面积与居住区用地的比值表示。此规定说明只要是建筑面积都应计算在容积率内，而被政府当成附属设施时才不计算建筑面积，故不计算建筑面积的车库是不能独立出售的，不计容积率的车库无需向国家交纳土地使用费，因此其法律权利只能依附于计算容积率的建筑物上，只能是作为附属设施的从物。当开发商把计算容积率的建筑出售完毕时，不计算容积率的建筑面积只能全部移转给建筑物全体区分所有权人，否则就侵害了计算容积率的建筑面积的业主的权益。如宁波目前在诉讼的华泰花园、南江绿苑小区，开发商都是把不计容积率的车库当作商品车库出售，侵害全体区分所有权人的利益。华泰花园不计建筑面积的有２万多平方米，这２万多平方米参于土地的分摊，使业主受损的利益达４０００万元（接平方米２０００元的楼面价计算）。

    １１、建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条：公用建筑面积由以下两部分组成：１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。第九条：公用建筑面积计算原则：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。开发商住住是以地下车位（库）经政府有关部门允许而独立销售，所以不是公共面积。但该部门规章的前提是以地下室、车棚等可独立使用空间销售或出租为前提，但目前地下车位（库）是不计容积率的附属设施，本身就不能独立销售，且据以上分析附属设施的建筑成本已计入房屋可售成本中，所以无论是不是分摊面积，都不能用来衡量该设施是否属于业主所有，即使在业主中分摊面积也是不能重复收取业主房款。宁波以往几年所卖的地下车位包括人防改造的车位，有些还做出了权证，现在有关部门已不允许出售。