调解手段解决房产纠纷案
2008-06-30 00:00:00   来源：

 

前言：2007年春节以来，广州的房屋价格一路走高，二手房交易市场中，2007年3月份签订的《房屋买卖合同》，到了6-7月份市场上的价格就比合同价高出了3-4成甚至更多。不少业主甚至隔一天提一次价，二手房交易市场中“反价”现象十分普遍。这种背景下，二手房交易中引发的纠纷急剧增多，多半是卖方违约的情形。上半年，张旭锋律师受理的房屋买卖纠纷中就有不少这样的案件。这类案件的一个共同点是：卖家违约事实清楚，买家主张权利的证据充分。针对这类案件的特点，张律师在办理过程中充分发挥律师函的作用，注重运用调解手段，在极短时间内迅速化解买卖双方的矛盾，使房屋买卖合同纠纷得以及时顺利解决。

    委托人：曹生（买方）

    对方当事人：陆生（卖方）

   【基本案情】

    买卖双方签订《房地产买卖合同》，卖方向买方出售房产一处，合同价人民币80万元，买家需支付定金人民币8万元，交易所产生的税费按照房地产交易所规定由买卖双方各付各税。买卖合同签定前后，委托人按照合同的约定全面妥当地履行了自己的合同义务。后卖方认为自己放盘的价格过低，又是“买卖双方各付各税”，要求本次交易的全部税费均由买方承担，委托人拒绝，卖方于是开始故意拖延时间，懈怠履行相关合同义务。最终到买方委托律师的时候，卖方仍然没有办理交易手续，而且已经逾期达60日。

   【办案思路】

    接手该案之后，张律师经过研究发现：买方全面妥当地履行了自己的合同义务，没有违约情形，是卖方未能按照合同的约定履行相应的合同义务，已经构成违约。而且其动机十分明显，无非是希望提高或者变相提高房屋价款。经过了解对方其实是个很有身份也很斯文的高级知识分子，完全是因为房屋价格上涨的过快而产生了悔约的念头。张律师决意重点通过调解的方式结案。

    张律师首先征求了委托人的意见，当得知委托人依然希望买到这套房屋之后，便在第一时间根据委托人提供的联系方式和卖方通了电话，告诉了对方的行为已经构成违约，希望对方能够有正确的认识，不要因小失大。对方在电话中做了一些解释之后答应考虑一下。第2天，鉴于对方没有及时回复电话，张律师立即起草了《律师函》。《律师函》发出之后，对方马上有了反映，主动来电话询问如果解除合同该怎么赔偿。张律师借这个机会邀请对方到律师所见面。见面之后，张律师于是马上根据案件具体情况，给对方分析利弊，晓以法理，以法与理相结合方式进行了调处。一个小时之后，尽管没有立即表态，但是看得出来，对方明显是已经接受了张律师的建议，只是碍于情面表示还要回去考虑一下。至此，调解工作告一段落。

    【法院判决/处理结果】 

    第二天上午10点，委托人从香港来电话：对方已经同意履行合同并支付承担的违约金。随后，对方即到中介公司提交了交易过户的有关文件，中介公司随即递件，不久交易完税过户工作结束，整个房屋买卖过程顺利完成。 

    【张旭锋律师办案心得】 

     应该是和我们民族的传统有关，有很多当事人不是很愿意到法院诉讼,一来希望不伤和气,二来也不想受到诉讼的拖累,当然,还有很多的理由。我们认为对于一些案件事实清楚，证据确实充分，法律依据明确的纠纷，注重利用非诉讼的手段解决，既可以提高办案效率，又为委托人省去诉累。面对面的调解工作，有的时间也可以起到事半功倍的效果。所以，接收案件之后，只要还没有完全丧失调解的可能，作为代理律师，理应考虑进行诉讼调解,这是解决民事纠纷的最好的途径,当然一旦完全丧失了调解的基础,那就要进行诉讼了。