“争议”判决二手房代理交易风险重重
2008-01-23 00:00:00   来源：

 

   此案件被认为是影响当前国内日益升温的二手房交易市场的一起典型案件。

北京市建委近日的一场官司输得有点“委屈”，它所属的东城区房管局依法对持有经公证的委托授权书的代理人代理出售的二手房屋办理了过户手续，不料，这起房屋买卖行为背后竟存在着建委并不知情的诈骗犯罪——代理人于某手中的房产证竟是她“狸猫换太子”从卖主李女士手里骗来的。而正是因为此，市建委的登记过户行为被法院判决违法。同样“委屈”的还有这处房产的买主闫女士，好不容易买到了这京城黄金地段的房产，款付“本”领后，却遇到了官司，如今房子的归属问题也悬而未决。

北京东城区人民法院的判决不仅引起了各大媒体的关注，而且在法学界和房地产界引发了激烈的争议和讨论，这起案件也被认为是影响当前国内日益升温的二手房交易市场的一起典型案件。

一起看似普通的房产纠纷，竟能掀起这么大的波澜，它的背后究竟隐藏了多少曲折？

 

反思

二手房交易混乱，出卖人、代理人、中介组织、买主等各方都有可能潜藏风险。

对于本案，各位专家的意见虽然略有不同，但基本立场是一致的，即：李女士委托他人出售房屋，就应当承担代理人潜在的道德和法律风险，不能把它转嫁给善意第三人，建委的登记行为应是合法有效的。

而仔细梳理本案，就会发现，纠纷发生的“导火线”就是李女士的全权委托授权书。这个约定由于委托于某全权代理签订买卖合同、产权过户等一切的售房相关的委托协议，授予代理人过大的权限，而且经过公证之后，这个全权委托书几乎是一副“御赐金牌”，其他人难以怀疑代理人的权限，被代理人也难与控制被代理人的行为，这就极易发生道德和法律风险，最终往往是被代理人“大意失荆州”，后悔莫及。

北京工商大学法学院副院长吕来明教授认为，假设李女士对于淑美的一系列行为都不知情，那么合同的签订和房屋过户登记确实有可能违背了李女士的意愿。但是，问题在于，经公证的全权委托书是真实的，即便按照《合同法》有关委托代理的规定，李女士也只能向于某索赔，而不能对抗善意第三人闫女士。

随着各地商品房房价的持续走高，过去人们看不上的二手房，现在成了人们争抢的对象。在有些省市，二手房和商品房的销售比例已经接近1∶1。但是，目前的二手房交易还比较混乱，出卖人、代理人、中介组织、买主等各方都有可能潜藏风险。

实践中，有一部分是业主委托中介组织进行，这当中也存在风险，但是随着各地对房屋中介组织监管的加强，中介组织基本上不再与房款“亲密接触”，业主交易资金的安全有所保障。但是，“买二手房就是为了能省点儿钱，所以能不找中介就尽量不找”，因此，相当一部分二手房交易人倾向于“自由恋爱”，即：跳过中介，通过朋友、亲戚等熟人“牵线搭桥”，完成交易。而且这种二手房交易合同往往约定简单，有的甚至没有约定，或口头承诺，但是房产交易手续比较复杂，前前后后涉及到银行、评估、税费、产权、房管等方方面面。这样一旦遇到问题，就会带来许多麻烦，甚至影响交易效力。更为危险的是，对于这种基于个人信任的“牵线搭桥”行为，有些业主不设防，动辄给予代理人全权委托并办理公证，结果埋下了纠纷的隐患。本案中，李女士的遭遇就在于轻信他人。

许多专家建议，防范二手房交易代理的风险，首先要对房产中介组织继续加强监管，培育出一个老百姓用得起、信得过的房屋中介市场，规范中介行为和收费，推广目前在一些省市已经实施的存量房交易资金银行直接结算制度；其次，相关法律应当缩小房屋过户手续委托代理以及公证的范围，以及委托人的范围和被委托人的范围，应当将委托公证仅限于出国、重病等当事人确实难以到登记现场的少数几种情况，委托公证过滥必然导致交易风险的增加；再次，要加强信用建设，运用《物权法》等相关法律，防范卖房人的道德风险，维护交易的安全、稳定和买受人的合法权益。